- 入れるもの
- 年収（給与収入）／借入金額／金利／返済期間／新築・中古の別／世帯の区分（子育て世帯・若者夫婦世帯かどうか）／住宅の区分（認定長期優良住宅・低炭素住宅／ZEH水準省エネ住宅／省エネ基準適合住宅／その他）。2026年・2027年に入居する場合の制度で計算します
- 出るもの
- 借入限度額と控除期間／見積もった所得税と住民税から引ける上限／初年度の控除額／控除期間の合計／所得税・住民税それぞれから引ける額／年ごとの年末残高・控除の上限・控除額の表とグラフ
手計算だと間違えやすいところを、そのまま扱います
- 控除は借入額ではなく年末残高に掛ける … 残高は毎年減るので、控除額も毎年少しずつ減ります
- 残高には上限がある … 住宅の区分と世帯の区分ごとの借入限度額を超えた部分には0.7%が掛かりません
- 引けるのは納めている税額まで … 所得税は社会保険料と基礎控除を差し引いてから見積もります。引ききれない分は翌年度の住民税から引かれ、住民税側には上限（課税総所得金額等の5%・最大97,500円）があります
- 控除期間は住宅の区分で違う … 2026年入居からは中古も13年。省エネ基準を満たさない中古住宅だけ10年です
1 条件を入力
※子育て世帯＝19歳未満の子がいる世帯／若者夫婦世帯＝夫婦のどちらかが40歳未満の世帯（入居した年の12月31日時点）。上乗せは床面積50㎡以上の住宅が対象とされています
※括弧内の上限と控除期間は、選んでいる新築・中古と世帯の区分に合わせて切り替わります
📋 2026・2027年入居の制度の概要
- •控除率：年末ローン残高の0.7%（100円未満切り捨て）
- •控除期間：新築・中古とも13年（中古で省エネ基準を満たさない住宅は10年）
- •所得要件：合計所得金額2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満は1,000万円以下）
- •所得税から引ききれない分は翌年度の住民税から。上限は課税総所得金額等の5%・97,500円
- •令和8年度税制改正（2026年3月31日成立）で、2030年12月31日までの入居に延長
2 試算結果
初年度控除額
控除合計
実質戻り
この条件の—
所得税（控除分）
—
住民税（控除分）
—
年別控除額一覧
| 年 | 年末残高 | 控除限度額 | 所得税控除 | 住民税控除 | 合計控除 |
|---|
年末ローン残高と控除額の推移
計算のしかた
1. 年末のローン残高
元利均等返済で、各年の12月末に残っている元金を次の式で出します（kは返済開始からの月数）。
2. その年の控除の上限
借入限度額と控除期間は、新築か中古か・住宅の区分・世帯の区分で決まります。このツールで使っている2026年・2027年入居の値は次のとおりです。
| 住宅の区分 | 新築：一般 | 新築：子育て等 | 中古：一般 | 中古：子育て等 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円・13年 | 5,000万円・13年 | 3,500万円・13年 | 4,500万円・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円・13年 | 4,500万円・13年 | 3,500万円・13年 | 4,500万円・13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円・13年 | 3,000万円・13年 | 2,000万円・13年 | 3,000万円・13年 |
| その他の住宅 | 原則対象外 | 原則対象外 | 2,000万円・10年 | 2,000万円・10年 |
「子育て等」は子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯）です。上乗せは床面積50㎡以上の住宅が対象とされています。令和8年度税制改正で、中古の控除期間が10年から13年に延び、中古にも子育て世帯等の上乗せが入りました。一方で新築の省エネ基準適合住宅は、2025年入居の3,000万円（子育て等4,000万円）から1,000万円下がっています。
3. 所得税と住民税の見積もり
料率と控除は年収手取り計算機と同じもの（2026年度・令和8年分）を使い、賞与が年収の20%・39歳以下・扶養なしとして見積もっています。給与所得控除は、収入190万円以下で65万円、360万円以下で収入×30%＋8万円、660万円以下で×20%＋44万円、850万円以下で×10%＋110万円、それを超えると195万円です。所得税の基礎控除は、合計所得金額489万円以下で104万円、655万円以下で67万円、2,350万円以下で62万円です。
4. 所得税から引き、残りを住民税から引く
この2つの合計がその年の控除額です。合計所得金額（給与だけなら給与所得）が2,000万円を超える年は、控除額を0円としています。画面の「実質戻り」は、1年目に所得税から引ける額（年末調整や確定申告で戻る分）を表示しています。
計算例
例1 年収500万円・新築・省エネ基準適合住宅・3,000万円・金利1.0%・35年
社会保険料735,750円と基礎控除104万円を差し引くと、課税総所得金額等は178.4万円、見積もった所得税は89,200円です。住民税から引ける上限は178.4万円×5%で89,200円になります。
| 世帯の区分 | 借入限度額 | 1年目の上限 | 1年目の控除 | 13年目の控除 | 13年間の合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般の世帯 | 2,000万円 | 140,000円 | 140,000円 | 140,000円 | 1,820,000円 |
| 子育て・若者夫婦世帯 | 3,000万円 | 204,900円 | 178,400円 | 140,400円 | 2,170,400円 |
一般の世帯では、年末残高（1年目2,928万円・13年目2,006万円）が13年間ずっと限度額2,000万円を上回るため、控除の上限は毎年14万円です。所得税89,200円と住民税50,800円で引ききれます。子育て・若者夫婦世帯では上限が204,900円まで上がりますが、所得税89,200円＋住民税の上限89,200円＝178,400円で頭打ちになり、残高が減って上限がこの額を下回る7年目からは上限どおりの額になります。
例2 年収400万円・中古・2,500万円・金利1.0%・35年（一般の世帯）
| 年 | 年末残高 | 控除の上限 | 所得税から | 住民税から |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 2,440万円 | 140,000円 | 56,550円 | 56,550円 |
| 8年目 | 2,003万円 | 140,000円 | 56,550円 | 56,550円 |
| 10年目 | 1,873万円 | 131,000円 | 56,550円 | 56,550円 |
| 13年目 | 1,672万円 | 117,000円 | 56,550円 | 56,550円 |
課税総所得金額等は113.1万円で、見積もった所得税は56,550円、住民税から引ける上限も113.1万円×5%で56,550円です。控除の上限（14万円前後）に届かず、毎年113,100円で頭打ちになります。省エネ基準適合住宅なら13年間で1,470,300円、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」なら控除期間が10年で1,131,000円です。
例1・例2とも、控除の額は、借入額・借入限度額・納めている税額（所得税と住民税の上限）のどれかで頭打ちになります。限度額が上がっても、税額のほうが小さければ控除額は増えません。
※当サイトの独自試算（2026年9月時点）。このページと同じ計算式をNode.jsで実行して出した値です。2026年・2027年入居の制度で、金利と年収は期間を通じて変わらない前提です。
このツールの前提・扱わないこと
- 2026年・2027年に入居する場合の制度（令和8年度税制改正後。改正法は2026年3月31日に成立）で計算します。控除率は0.7%です
- 2028年以降の入居は扱っていません。新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降の入居では原則として対象外となり、2027年末までに建築確認を受けたものなどは借入限度額2,000万円・控除期間10年とされています。また、2028年以降は災害レッドゾーンに建てる新築住宅が対象外になると解説されています。2028年以降の新築の認定住宅・ZEH水準の限度額は、確認した解説のあいだで記載がそろわなかったため、このツールには入れていません
- 新築の「その他の住宅」（省エネ基準を満たさない住宅）は原則対象外として0円で表示します。一定の時期までに建築確認を受けたものなどの例外があると解説されていますが、判定はしていません
- 税額は概算です。社会保険料は年収手取り計算機と同じ料率（賞与20%・39歳以下）で見積もり、配偶者控除・扶養控除・生命保険料控除・医療費控除などは引いていません。これらがある人は所得税が見積もりより小さくなり、控除しきれない分が増えることがあります。40〜64歳は介護保険料の分だけ社会保険料が増えます
- 復興特別所得税は入れていません。住宅ローン控除は復興特別所得税を掛ける前の所得税から引くため、所得税が減ると復興特別所得税（2.1%）もわずかに減ります
- 所得要件は給与所得だけで判定します（合計所得金額2,000万円以下）。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は合計所得金額1,000万円以下が要件とされていますが、床面積は入力にないため判定していません
- 年末残高は元利均等の理論値です。実際の控除は金融機関が発行する年末残高証明書の額で計算されます。繰り上げ返済・借り換え・金利の変動で残高が変わると控除額も変わります。また、年末残高が住宅の取得対価を上回る場合は、取得対価の額が上限になるとされています
- ペアローンや連帯債務では、1人ずつ自分の借入額と年収で計算する形になります
よくある質問
Q. 住宅ローン控除の控除率は何パーセントですか？
A. 2022年以降の入居では、年末ローン残高の0.7%です（それ以前は1%）。年末残高が借入限度額を超えている場合は、借入限度額×0.7%が上限になります。控除額は所得税から引き、引ききれない分は翌年度の住民税から引かれます。
Q. 住宅ローン控除は何年間受けられますか？
A. 2026年・2027年入居の場合、新築は13年間です。中古（既存住宅）も、令和8年度税制改正で認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅は13年間に延びました。省エネ基準を満たさない中古住宅は10年間です。
Q. 2026年に入居する場合の借入限度額はいくらですか？
A. 新築は、認定長期優良住宅・低炭素住宅が4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）、ZEH水準省エネ住宅が3,500万円（同4,500万円）、省エネ基準適合住宅が2,000万円（同3,000万円）です。中古は、認定住宅とZEH水準が3,500万円（同4,500万円）、省エネ基準適合住宅が2,000万円（同3,000万円）、その他の住宅が2,000万円です。子育て世帯等の上乗せは床面積50㎡以上の住宅が対象とされています。
Q. 住宅ローン控除を受けるための主な条件は何ですか？
A. 主な条件は、①控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下、②ローンの返済期間が10年以上、③取得から6か月以内に入居、④床面積40㎡以上（40㎡以上50㎡未満は合計所得金額1,000万円以下の年に限る）、⑤初年度は確定申告が必要、などです。新築で省エネ基準を満たさない住宅は原則として対象外とされています。個別の要件は国税庁の案内で確認できます。
Q. 住民税からはいくらまで引けますか？
A. 所得税の課税総所得金額等の5%（上限97,500円）までです。このツールの見積もりでは、課税総所得金額等が195万円に届く年収526万円前後から上限の97,500円になり、それより年収が低いと5%の側が先に効きます。
参考・出典
制度の案内（公式）
- 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
- 国土交通省 住宅ローン減税
- 総務省 個人住民税の住宅ローン控除
- 財務省 令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）
数値の突き合わせに使った解説（2026年9月時点）