- 入れるもの
- 年収（税込・額面）／返済期間／適用金利／審査金利／他の借入の月々の返済額／頭金／メインで見る返済負担率（25%・30%・35%）
- 出るもの
- 返済負担率ごとの借入可能額と月々の返済額／年収倍率／審査金利・返済負担率35%で見た上限の目安／頭金を足した物件価格の目安と諸費用の目安／金利別の表／返済期間別のグラフ
手計算だと間違えやすいところを、そのまま扱います
- 返済負担率の分母は税込年収、分子には他の借入も入る … 車のローンや奨学金の返済があると、住宅ローンに回せる額はその分減ります
- 審査は適用金利より高い審査金利で見ることが多い … 実際に借りる金利で逆算した額より、審査上の上限は小さくなります
- 年収倍率は金利と期間で大きく変わる … 年収500万円・35年・返済負担率35%なら、金利1.0%で10.3倍、2.0%で8.8倍です
- 物件価格のほかに諸費用がかかる … 借入可能額と頭金を足した額を、そのまま物件の予算にはできません
1 条件を入力
※共働きで収入合算・ペアローンを組む場合は世帯の合計年収を入力してください。
※多くの銀行は金利上昇に備え、3〜4%程度の高めの金利で返済負担率を審査します。
※マイカーローン・奨学金・カードローン・リボ払いなどの毎月の返済額。
返済負担率＝年収に占める年間返済額の割合。家計の安全圏は20〜25%が目安です。
📋 借入可能額の考え方
- •借入可能額＝（年収×返済負担率−他の借入の年間返済額）から逆算した元金
- •金融機関の審査基準は返済負担率30〜35%以内が一般的（フラット35は年収400万円未満30%・400万円以上35%）
- •審査では審査金利3〜4%で判定されるため、実際の借入可能額は適用金利ベースより少なくなります
- •返済負担率の分母は税込年収。手取りで見ると負担感はさらに大きくなります（年収手取り計算機で確認できます）
- •物件価格のほかに諸費用（物件価格の5〜10%）が別途必要です
2 試算結果
年収500万円 ／ 返済負担率30% ／ 金利1.0% ／ 35年 で計算
月々の返済額
借入可能額
年収倍率
返済負担率別の借入可能額（タップで切り替え）
25%：ゆとり
—
月々 —
30%：標準
—
月々 —
35%：審査上限
—
月々 —
審査金利3.0%・負担率35%で見た上限
—
銀行が「貸せる」と判断しやすい上限の目安
購入できる物件価格の目安（頭金込み）
—
別途、諸費用の目安 —
金利別の借入可能額（返済期間35年）
| 金利 | 25%（ゆとり） | 30%（標準） | 35%（上限） | 月々（35%時） |
|---|
返済期間別の借入可能額（金利1.0%）
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別の基準です
返済負担率35%は金融機関が審査で許容する上限で、家計にどれだけ余裕を残すかは別の基準になります。教育費・修繕費・固定資産税・保険料も見込む場合、手取り収入の20〜25%以内を目安に置く考え方があります。借入可能額の満額で組むほど、収入減や金利上昇が起きたときの余地は小さくなります。
計算のしかた
1. 月々の返済に回せる額
返済負担率25%・30%・35%の3通りを同時に計算します。
2. その額から借りられる元金を逆算する
元利均等返済の式を逆向きに解きます。月利は年利÷12÷100、回数は返済年数×12です。
3. そのほかの数字
- 年収倍率 ＝ 借入可能額 ÷ 年収
- 審査金利で見た上限 … 返済負担率35%、金利を審査金利に置き換えて同じ式で計算します
- 物件価格の目安 ＝ 選んだ返済負担率での借入可能額 ＋ 頭金。諸費用の目安はその7%です
- 金利別の表 … 0.3%から4.0%までの11段階で、25%・30%・35%の借入可能額を並べ、右端の列に35%のときの年収倍率を出しています
- 返済期間別のグラフ … 20・25・30・35・40年で、同じ式を繰り返したものです
計算例
例1 年収500万円・金利1.0%・35年・他の借入なし
| 返済負担率 | 月々の返済額 | 借入可能額 | 年収倍率 |
|---|---|---|---|
| 25% | 104,167円 | 3,690万円 | 7.4倍 |
| 30% | 125,000円 | 4,428万円 | 8.9倍 |
| 35% | 145,833円 | 5,166万円 | 10.3倍 |
審査金利3.0%・返済負担率35%で同じ計算をすると3,789万円です。適用金利1.0%・35%で逆算した5,166万円より1,377万円小さく、審査上の上限はこちらに近くなります。
例2 例1に、月2万円の他の借入を加える
返済負担率30%で月々に回せる額は105,000円に下がり、借入可能額は3,720万円です。他の借入がない場合より約708万円少なくなります。審査金利3.0%・35%で見た上限は3,270万円です。
例3 年収600万円・金利1.525%・35年・頭金300万円
1.525%は、2026年9月時点の大手行の変動金利（最優遇1.025〜1.525%）の上限側の水準です。返済負担率30%の借入可能額は4,879万円、頭金を足した物件価格の目安は5,179万円、諸費用の目安（7%）は363万円です。審査金利を3.0%にすると上限は4,547万円、3.5%にすると4,234万円で、審査金利の0.5%の違いで313万円動きます。
借入可能額は返済できる上限の計算で、家計にどれだけ余裕を残すかは別の基準です。教育費・固定資産税・修繕費・保険料なども見込んで、返済負担率を下げた場合の額と並べておくと判断材料が増えます。
※当サイトの独自試算（2026年9月時点）。このページと同じ計算式をNode.jsで実行して出した値です。金利は期間を通じて変わらない前提です。
このツールの前提・扱わないこと
- 返済負担率と審査金利は、入力した値のまま計算します。実際の基準は金融機関や商品ごとに違い、フラット35では年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下とされています
- 元利均等返済・金利一定・ボーナス払いなしで逆算しています。変動金利の見直しで金利が上がると、同じ借入額でも月々の返済額が増えます
- 審査で見られるほかの要素は判定しません。年齢と完済時の年齢、勤続年数、雇用形態、健康状態（団体信用生命保険）、物件の担保評価などは結果に入りません
- 収入合算・ペアローンは世帯の合計年収を入れる形で、1人ずつの審査や持ち分の扱いは再現しません
- 諸費用の目安は物件価格の7%で一律です。新築・中古やマンション・一戸建てで内訳が変わるので、購入諸費用計算機で見積もれます
- 手取りでの負担は見ていません。返済負担率の分母は税込年収なので、手取りに占める割合はこれより高くなります
- 返済額と総返済額を借入額から計算する場合は基本計算を使えます
よくある質問
Q. 住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？
A. 金融機関の審査では年収の5〜7倍程度が目安とされます。ただし借入可能額は金利と返済期間で大きく変わるため、年収倍率よりも「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」で考えるほうが正確です。家計に無理のないラインは返済負担率20〜25%以内とされています。
Q. 返済負担率（返済比率）の目安は何パーセントですか？
A. 多くの金融機関は返済負担率30〜35%以内を審査基準としています（フラット35は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下）。ただしこれは審査上の上限であり、教育費や老後資金も見込んで家計に余裕を残す目安として、20〜25%を挙げる考え方もあります。
Q. 審査金利とは何ですか？実際の金利と何が違うのですか？
A. 審査金利（ストレス金利）は、将来の金利上昇に備えて金融機関が審査時に使う高めの金利のことで、3〜4%程度が使われるのが一般的です。実際に適用される金利より高い金利で返済負担率を判定するため、審査金利で計算した借入可能額は実際の金利で計算した額より少なくなります。
Q. 車のローンや奨学金があると借入可能額は減りますか？
A. 減ります。返済負担率は住宅ローン単体ではなく、マイカーローン・奨学金・カードローン・リボ払いなど他の借入の返済額も合算して判定されます。月2万円の他の返済があると住宅ローンに回せる金額がその分減り、金利1.0%・35年の場合で借入可能額はおよそ700万円下がります。