- 入れるもの
- 賃貸：家賃／家賃の年上昇率／初期費用（礼金・仲介など） 購入：物件価格／頭金／金利／返済期間／購入諸費用／年間維持費／資産価値の年変動率 共通：比較期間
- 出るもの
- 比較期間の終わりでの賃貸・購入それぞれの実質総コストと差額／初期費用・住居費・維持費・期末のローン残高・残資産価値の内訳／年ごとの実質累計のグラフ
手計算だと間違えやすいところを、そのまま扱います
- 購入側の維持費 … 固定資産税・都市計画税、マンションなら管理費・修繕積立金、一戸建てなら修繕に備える費用も毎年かかります
- 物件の価値を差し引く … 期間の終わりに残る物件の価値を、支払った額から引いて比べます。この前提しだいで結果が大きく入れ替わります
- 家賃は横ばいとは限らない … 上昇率を入れると毎年複利で上がっていきます
- 比較期間とローンの期間のずれ … 比較期間が返済期間より短いと、期間の終わりにローンの残高が残ります。この残高を購入側の負担に加えて比べます
更新・転居等での家賃上昇を想定
固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金など
マイナス＝下落、プラス＝値上がりを想定
2 比較結果
賃貸 総コスト
購入 実質コスト
差額（購入−賃貸）
| 項目 | 賃貸 | 購入 |
|---|---|---|
| 初期費用 | — | — |
| 住居費累計 | — | — |
| 維持費累計 | — | — |
| 期末のローン残高 | — | — |
| 残資産価値 | — | — |
| 実質総コスト | — | — |
累計コスト推移（購入はローン残高を加え、残資産価値を差し引いた額）
計算のしかた
賃貸と購入のそれぞれについて、比較期間のあいだに払う額を1年ずつ積み上げます。購入側は、期間の終わりに残っているローンの残高を加え、物件の価値を差し引いた「実質コスト」にします。物件を売ってローンを精算したときに手元に残る額（物件の価値 − ローン残高）を、払った額から引く考え方です。
賃貸
1年目は入力した家賃のまま、2年目からは上昇率の分だけ毎年上がります。
購入
月利は年利÷12÷100です。ローンの返済は返済期間の中だけ数え、完済したあとは維持費だけが積み上がります。比較期間が返済期間以上なら、期末のローン残高は0円になります。
差額と表示
差額は「購入の実質コスト − 賃貸の総コスト」で、マイナスなら購入側、プラスなら賃貸側が小さく出ていることを表します。結果の上には、差が50万円を超えるとどちらが何万円小さく出たかを、50万円以内なら差が50万円以内に収まったことを表示します。この表示は累計額の大小だけで決めていて、住み替えのしやすさや住まいの広さといった数字にしにくい要素は入っていません。
計算例
このページの初期値（家賃12万円・家賃上昇率0.5%・賃貸の初期費用36万円／物件4,000万円・頭金400万円・金利1.0%・35年・購入諸費用200万円・年間維持費20万円・資産価値の年変動率−1.0%）を使います。
例1 比較期間をローンの返済期間と同じ35年にする
賃貸の総コストは5,529万円です。購入は、頭金と諸費用600万円、ローンの返済4,268万円（月々101,623円）、維持費700万円を払い、35年後に残る物件の価値2,814万円を差し引いて2,754万円になります。35年で完済するので、期末のローン残高は0円です。
例2 前提を1つずつ変える（比較期間35年）
| 変えた条件 | 賃貸 | 購入（実質） | 購入−賃貸 |
|---|---|---|---|
| 初期値のまま | 5,529万円 | 2,754万円 | −2,775万円 |
| 資産価値の年変動率 −2.0% | 5,529万円 | 3,596万円 | −1,933万円 |
| 資産価値の年変動率 −3.0% | 5,529万円 | 4,191万円 | −1,338万円 |
| 年間維持費 40万円 | 5,529万円 | 3,454万円 | −2,075万円 |
| 金利 1.525% | 5,529万円 | 3,134万円 | −2,395万円 |
| 家賃 8万円 | 3,698万円 | 2,754万円 | −944万円 |
| 家賃 8万円・変動率 −2.0% | 3,698万円 | 3,596万円 | −102万円 |
| 家賃 8万円・変動率 −3.0% | 3,698万円 | 4,191万円 | ＋493万円 |
差をいちばん大きく動かすのは、比べる家賃の水準と期間の終わりに物件がいくらで残るかの前提です。初期値では購入側が小さく出ますが、同じ広さ・立地で比べた家賃が低い場合や、物件の価値が早く下がる前提では、差が縮んだり入れ替わったりします。金利の1.525%は、2026年9月時点の大手行の変動金利（最優遇）の上限側の水準です。
残資産価値は、売却して現金になるまでは帳簿上の額です。売るときの仲介手数料や、売れるまでの期間は計算に入りません。
例3 比較期間を変える（返済期間35年のまま）
比較期間が返済期間より短いと、期間の終わりにローンの残高が残ります。初期値のまま比較期間だけを変えると、次のようになります。
| 比較期間 | 賃貸 | 期末のローン残高 | 購入（実質） | 購入−賃貸 |
|---|---|---|---|---|
| 10年 | 1,509万円 | 2,696万円 | 1,098万円 | −411万円 |
| 20年 | 3,057万円 | 1,698万円 | 1,865万円 | −1,192万円 |
| 30年（初期値） | 4,684万円 | 594万円 | 2,494万円 | −2,190万円 |
| 35年 | 5,529万円 | 0円 | 2,754万円 | −2,775万円 |
期間が短いほど残高が大きく、購入側の実質負担のうち残高の占める割合が大きくなります。10年で住み替える前提なら、その時点で物件がいくらで売れるか（ここでは年−1.0%の前提で約3,618万円）と、残っている残高2,696万円の差が、手元に戻る額の目安です。売却時の仲介手数料などは入っていません。
※当サイトの独自試算（2026年9月時点）。このページと同じ計算式をNode.jsで実行して出した値です。金利・維持費・資産価値の変動率は期間を通じて一定の前提です。
このツールの前提・扱わないこと
- 比較期間の終わりには、物件を売ってローンの残高を精算する前提で数えています。売却にかかる仲介手数料や税金、売れるまでの期間は入りません。その年の残高は基本計算の返済予定表でも確かめられます
- 金利は一定です。変動金利の見直しは反映しません
- 維持費は毎年同じ額です。マンションの修繕積立金は、段階的に上がる計画（段階増額積立方式）で積み立てている管理組合が47.1%あり（国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）、一戸建てにも積み立てる仕組みがないだけで修繕費はかかります
- 物件の価値は毎年同じ率で動く前提です。実際の価格は立地・築年数・市況で変わります
- 税金と控除は入れていません。住宅ローン控除による税の戻り、売却時の税金や仲介手数料は含みません。控除額は住宅ローン控除計算で確認できます
- 手元のお金の運用は入れていません。頭金や、賃貸と購入で毎月の支出に差が出た分を運用した場合の増減は、どちらの側にも数えていません
- 賃貸の更新料や引越し費用は、初期費用や家賃上昇率に含めて入れる形になります。購入の諸費用の内訳は購入諸費用計算機で見積もれます
よくある質問
Q. 賃貸と持ち家購入は、どちらの総額が小さくなりますか？
A. 条件によって結果が入れ替わるため、一概には決まりません。居住期間・金利・家賃の水準と上昇・地域の地価動向・家族構成の変化などで差が動きます。同じ場所に長く住む前提では購入側の累計が小さく出やすく、転勤や住み替えの可能性が高い場合や、物件の価値が下がりやすい前提では賃貸側の累計が小さく出やすくなります。当ツールで自分の条件を入れ、前提を変えて比べると判断材料が増えます。
Q. 賃貸vs購入の比較で考慮すべき要素は何ですか？
A. 主な要素として①賃貸側：家賃・家賃上昇率・礼金/仲介費用②購入側：物件価格・頭金・金利・返済期間・購入諸費用・固定資産税・管理費・修繕積立金・資産価値の変動率③共通：居住予定期間が挙げられます。維持費や資産価値を入れるかどうかで、結果は大きく変わります。
Q. 持ち家購入後の年間維持費はどのくらいかかりますか？
A. どちらにも固定資産税・都市計画税がかかり、額は物件の評価額と自治体によって変わります。マンションでは管理費と修繕積立金が毎月かかり、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では修繕積立金の月／戸当たりの平均が13,054円です。一戸建てには積み立てる仕組みがないだけで、外壁・屋根などの修繕費は自分で備えることになります。当ツールでは、これらを合わせた額を「年間維持費」に入れて計算します。
Q. 比較期間がローンの返済期間より短いと、結果はどう変わりますか？
A. 期間の終わりにローンの残高が残るので、当ツールではその残高を購入側の負担に加えて計算します（物件を売って残高を精算する前提）。このページの初期値（借入3,600万円・金利1.0%・35年）では、10年後の残高が2,696万円、30年後が594万円です。比較期間が返済期間以上なら残高は0円で、結果は変わりません。