借り換えシミュレーター

計算のしかた

現在のローンと借り換え後のローンを、どちらもいまの借入残高をそのまま借りた元利均等返済として計算し、並べて比べます。

月利は年利÷12÷100、回数は返済年数×12です。損益分岐は、諸費用を月々の差で割って出します。

月々の差が0円以下になる場合（借り換え後の金利が高い、または返済期間を縮めた場合）は、諸費用を月々の差で回収する形にならないので、損益分岐を「該当なし」と表示します。

結果の上に出る案内は、総節約額と月々の差の2つを、増えるか減るかと金額で並べたものです（たとえば「月々の返済は下がるが、諸費用を含めた総支払は多く出る」）。借り換えるかどうかの判定はしていません。グラフは、経過年数ごとに「月々の返済額 × 経過月数」を積み上げたもので、借り換え後は最初に諸費用を足してあります。

計算例

残高2,500万円・金利1.5%・残り25年のローンを、2026年9月時点のネット銀行の変動金利の最低水準（0.990%）で借り換える場合です。諸費用は60万円としています。

残りの期間を変えない場合、残りの利息は約500万円から約323万円に減り、諸費用60万円を差し引いても総支払は約116万円少なくなります（1,163,700円）。ただし月々の差は5,879円なので、諸費用を回収するまでに103か月かかります。

同じ借り換えで期間を30年に延ばすと、月々の差は19,689円に広がり、損益分岐も2年7か月と短く出ます。一方で利息を払う期間が5年延びるため、総節約額は約49万円まで縮みます。月々の家計の余裕を重く見るか、総支払を重く見るかで、同じ金利でも期間の選び方が変わります。

残高1,500万円・残り10年・金利1.5%のローンを0.99%に借り換え、諸費用が45万円（残高の3%）かかる場合は、月々の差が3,346円、損益分岐が135か月（11年3か月）で、残りの10年のうちに諸費用を回収できない計算になります。総支払は約4.8万円増えます（48,480円）。よく言われる「残高・残り期間・金利差」の目安は、こうした結果の出方を表したものです。

変動金利から固定金利へ借り換える場合は、2026年9月時点の10年固定（大手5行平均）が約3.786%、フラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）が3.460%です。上の残高2,500万円・残り25年・1.5%のローンで、諸費用60万円、金利が期間を通じて変わらないと仮定すると、月々の返済額は10年固定の水準で129,023円（29,039円増）、フラット35の水準で124,620円（24,636円増）になり、総支払はそれぞれ約931万円・約799万円多く出ます。10年固定は11年目以降の金利が決まっていないため、この数字は同じ金利が続いた場合の目安です。このツールでは総支払の増減は出せますが、将来の金利の上昇に備えるという固定金利の役割は数字に表れません。

※当サイトの独自試算（2026年9月時点）。このページと同じ計算式をNode.jsで実行して出した値です。金利は現在・借り換え後とも期間を通じて変わらない前提です。

このツールの前提・扱わないこと

• 金利は両方とも一定として計算します。変動金利の見直しや、固定期間が終わったあとの金利の変化は反映しません
• 諸費用は入力した1つの額をそのまま足します。保証料の内訳や、一括で前払いした保証料が完済時に一部戻る場合がある点、団体信用生命保険の条件の違いは計算に入りません。諸費用の考え方は購入諸費用計算機も参考になります
• 利息総額は「月々の返済額 × 回数 − 残高」で出しています。最終回の端数調整は入れていないため、金融機関の返済予定表と数円ずれることがあります
• 住宅ローン控除への影響は扱いません。借り換えた場合の控除には条件があるとされているので、国税庁の案内や税務署で確認できます
• 損益分岐は月々の差だけで出しています。借り換え後の期間を変えた場合、損益分岐が短くても総支払が増えることがあるので、総節約額と合わせて見ると判断材料が増えます
• 審査に通るか、借り換え先でいくら借りられるかは判定しません。借り換えにも新規の借入と同じように審査があります

よくある質問