住宅購入の登記費用はいくら？登録免許税と司法書士報酬の内訳

住宅を買うと、その不動産が自分のものになったことを法務局の登記簿に記録します。この手続きにかかるのが登記費用で、中身は登録免許税（国に納める税金）と司法書士報酬（手続きを代行する専門家への支払い）の2つです。

見積書では「登記費用一式」とまとめられていることが多く、内訳がわかりにくい費目でもあります。何にいくらかかっているのかを分解します。

登記は3種類ある

登記の種類	内容	必要になる場面
所有権移転登記	所有者を売主から買主に書き換える	土地、および中古建物
所有権保存登記	まだ誰の名義にもなっていない新築建物に最初の所有者を記録する	新築建物
抵当権設定登記	金融機関が担保権を設定する	住宅ローンを借りる場合

現金で新築を買うなら抵当権設定は不要です。逆にローンを使うなら、この3つ（新築なら移転＋保存＋設定）がすべて発生します。

登録免許税は「固定資産税評価額」で計算する

ここが見積もりを読むうえでいちばん重要な点です。登録免許税の計算のもとになるのは売買価格ではなく、自治体が定めた固定資産税評価額です。

評価額は実勢価格より低く、一般に土地で実勢価格の70%前後、建物で50〜60%前後と言われます。3,000万円で買った物件でも、課税の基準になるのは2,000万円前後ということが起こります。

税率と軽減措置

本則の税率に対して、住宅用の建物と土地には軽減措置があります。適用には期限があり、2026年9月時点では次のとおりです。

登記の種類	本則	軽減後	期限
土地の所有権移転	2.0%	1.5%	2029年3月31日
建物の所有権保存（新築）	0.4%	0.15%	2027年3月31日
建物の所有権移転（中古）	2.0%	0.3%	2027年3月31日
抵当権の設定	0.4%	0.1%	2027年3月31日

建物の軽減幅が大きいことがわかります。特に中古建物の移転は2.0%→0.3%と7分の1以下になります。なお抵当権設定登記だけは、評価額ではなく借入額に対して課税されます。

3,000万円の物件で計算する

物件価格3,000万円、借入額3,000万円で、中古マンションと新築マンションを比較します。

項目	中古マンション	新築マンション
土地の評価額（想定）	840万円	630万円
建物の評価額（想定）	1,080万円	1,260万円
土地の移転登記	126,000円	94,500円
建物の登記	32,400円（移転0.3%）	18,900円（保存0.15%）
抵当権の設定	30,000円	30,000円
登録免許税 小計	188,400円	143,400円
司法書士報酬（目安）	100,000円	100,000円
合計	288,400円	243,400円

マンションは土地の持分が小さいため、一戸建てに比べて土地の登録免許税が抑えられます。逆に一戸建ては土地の割合が大きく、同じ価格でも登記費用は高くなる傾向があります。

司法書士報酬の目安

司法書士報酬は自由化されており、事務所ごとに設定が異なります。住宅購入時の登記一式（移転＋設定）で7万〜15万円程度が一つの目安です。件数が増える（土地が複数筆にわたる、共有名義にする）と加算されます。

実務上は、金融機関が指定する司法書士に依頼する流れになることが多く、買主が自由に選べないケースもあります。これは、抵当権設定登記が確実に行われることを金融機関が確認する必要があるためです。見積書に「報酬」と「登録免許税（実費）」が分けて記載されているかを見ると、内訳が把握しやすくなります。

自分で登記できるか

法律上、登記申請は本人が行うこともできます。報酬分（10万円前後）は節約できる計算です。

ただし住宅ローンを使う場合、抵当権設定登記は金融機関の権利に直結するため、金融機関が司法書士による手続きを条件としているのが一般的です。現金購入で抵当権設定がない場合に限って、本人申請が現実的な選択肢になるというのが実務上の位置づけです。決済当日に売買代金の支払いと登記申請を同時進行させる必要があることも、専門家が入る理由になっています。

まとめ

• 登記費用は登録免許税（税金）＋司法書士報酬の2階建て
• 課税のもとになるのは売買価格ではなく固定資産税評価額（抵当権設定のみ借入額）
• 住宅用の軽減で、建物は新築0.15%・中古0.3%、土地1.5%、抵当権0.1%（期限あり）
• 軽減には床面積50㎡以上などの要件と住宅用家屋証明書が必要
• 3,000万円の中古マンションで約29万円、新築マンションで約24万円

登記費用は決済日に現金で必要になる費目です。仲介手数料やローン事務手数料と合わせて、引渡し日にいくら動くのかを事前に把握しておくと、当日の資金移動でつまずきにくくなります。