仲介手数料の「3%＋6万円」は何の式？上限額の計算方法とかからないケース

中古住宅を買うときにいちばん大きな諸費用が仲介手数料です。3,000万円の物件なら105.6万円。諸費用全体の半分近くを占めます。

よく「3%＋6万円」と言われますが、この式が何を意味しているのか、そしてこれが上限額であって定価ではないという点は、あまり説明されないまま進むことがあります。

「3%＋6万円」は3段階の計算をまとめた速算式

宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示では、仲介手数料の上限は価格帯ごとに区切って決められています。

売買価格の部分	上限料率
200万円以下の部分	5%
200万円超400万円以下の部分	4%
400万円超の部分	3%

1,000万円の物件なら、200万×5% ＋ 200万×4% ＋ 600万×3% ＝ 36万円。これを毎回3段階で計算するのは手間なので、400万円超の物件について1本の式にまとめたものが「価格×3%＋6万円」です。

ここに消費税が乗るため、実際の上限額は（価格×3%＋6万円）×1.1です。

価格別の上限額

売買価格	上限額（税込）
500万円	231,000円
1,000万円	396,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円
6,000万円	2,046,000円
8,000万円	2,706,000円
1億円	3,366,000円

価格が1,000万円上がるごとに33万円（税込）増える計算です。値引き交渉で物件価格が100万円下がると、仲介手数料も3.3万円下がります。

2024年7月に変わった「800万円以下」のルール

低廉な物件は、価格に対して上限額が小さいわりに調査や手続きの手間が変わらないため、取引が成立しにくいという課題がありました。これを受けて2024年7月1日から、800万円以下の宅地・建物については、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受け取れることになっています。

売買価格	従来の上限	2024年7月以降の上限
300万円	154,000円	330,000円
500万円	231,000円	330,000円
700万円	297,000円	330,000円
800万円	330,000円	330,000円

改正前は「400万円以下の空き家等」が対象で上限も198,000円でしたが、対象価格帯と金額の両方が広がりました。地方の安価な物件や空き家を検討している場合、価格の1割近くが手数料になることもある点は事前に把握しておくと見積もりのずれが減ります。

仲介手数料がかからない取引

「仲介」手数料なので、仲介が入らなければ発生しません。次のようなケースです。

ケース	手数料	補足
新築マンションを売主（デベロッパー）から直接買う	0円	販売代理会社が入る場合はかかることがある
建売住宅を売主の工務店・ハウスメーカーから直接買う	0円	販売会社経由だとかかる
中古で売主が不動産会社（買取再販）	0円のことがある	売主直販か媒介かで変わる
「仲介手数料無料」をうたう会社を使う	0円	売主側からのみ受け取る形態

上限額と実際の請求額

告示が定めているのは上限です。これより低い額で設定することは自由で、「半額」「無料」を掲げる会社もあります。一方で、上限額での請求が不当というわけでもありません。

手数料が下がる分だけ支出は減りますが、物件調査・住宅ローンの手配・引渡しまでの調整といったサービスの範囲は会社によって差があります。手数料の額と、何をどこまでやってくれるかをセットで見ると比較しやすくなります。

支払うタイミング

実務上は、売買契約時に半金、引渡し（決済）時に残金という2回払いが一般的です。契約時の半金は手付金とは別に現金で必要になるため、3,000万円の物件なら契約日に53万円前後を用意することになります。全額を決済時にまとめる会社もあるので、契約前に支払時期を確認しておくと資金繰りを組みやすくなります。

まとめ

• 「3%＋6万円」は3段階の料率計算をまとめた速算式で、400万円超の物件に使う
• 実際の上限は消費税込みで（価格×3%＋6万円）×1.1
• 2024年7月から800万円以下の物件は最大33万円（税込）まで
• 売主直販・買取再販など仲介が入らない取引では発生しない。取引態様欄で確認できる
• 告示の額は上限であり、実際の請求額は会社ごとに異なる

仲介手数料は諸費用の中でいちばん大きく、物件価格に連動して動きます。検討中の価格帯でいくらになるかを、他の費目と合わせて確認しておくと総額が見えやすくなります。