新築と中古で諸費用はどれだけ違う？同じ3,000万円で4パターン比較

「新築は諸費用が3〜5%、中古は6〜9%」とよく言われます。同じ3,000万円の物件でも、諸費用は122万円になることもあれば242万円になることもある、という幅です。

この差が何でできているのかを、4つの物件種別で項目ごとに分解します。

4パターンの合計

物件価格3,000万円、借入額3,000万円（フルローン）、事務手数料は定率型、火災保険は5年一括という同じ条件で計算した結果です。

物件種別	諸費用	物件価格比
新築マンション（売主直販）	1,219,000円	4.1%
中古マンション	2,290,200円	7.6%
新築一戸建て（仲介あり）	2,391,000円	8.0%
中古一戸建て	2,418,800円	8.1%

新築マンションだけが大きく低く、残りの3つはほぼ横並びです。「新築か中古か」では分かれていないことがわかります。

差の正体は仲介手数料

4パターンの内訳を並べます。

費目	新築M	中古M	新築戸建	中古戸建
仲介手数料	0円	1,056,000円	1,056,000円	1,056,000円
印紙税（売買・ローン）	30,000円	30,000円	30,000円	30,000円
登録免許税（土地）	94,500円	126,000円	157,500円	189,000円
登録免許税（建物）	18,900円	32,400円	13,500円	21,600円
登録免許税（抵当権）	30,000円	30,000円	30,000円	30,000円
司法書士報酬	100,000円	100,000円	100,000円	100,000円
ローン事務手数料	660,000円	660,000円	660,000円	660,000円
火災保険（5年）	150,000円	150,000円	250,000円	250,000円
不動産取得税	18,000円	0円	0円	0円
固定資産税等の精算金	117,600円	105,800円	94,000円	82,200円
合計	1,219,000円	2,290,200円	2,391,000円	2,418,800円

つまり「新築だから諸費用が安い」のではなく、「売主から直接買うと仲介手数料がかからない」というだけです。新築マンションでも販売代理会社が入れば仲介手数料はかかりますし、中古でも売主が不動産会社（買取再販）なら不要です。物件広告の取引態様欄で判別できます。

それ以外の費目でも小さな差は出る

登録免許税：土地の割合で変わる

登録免許税は固定資産税評価額に対してかかり、土地は1.5%、建物は新築0.15%・中古0.3%です。土地の税率が建物の5〜10倍なので、価格に占める土地の割合が大きいほど税額が増えます。

物件種別	土地の価格割合（想定）	登録免許税（土地＋建物）
新築マンション	30%	113,400円
中古マンション	40%	158,400円
新築一戸建て	50%	171,000円
中古一戸建て	60%	210,600円

一戸建てのほうが登記費用は高くなります。マンションは敷地の持分だけなので、土地の評価額が小さくなるためです。

不動産取得税：建物の割合で変わる

逆に不動産取得税は、建物の評価額が1,200万円の控除枠を超えたところから発生します。建物の割合が高いマンションのほうが先に課税されるという関係です。

物件価格	新築M	中古M	新築戸建	中古戸建
3,000万円	18,000円	0円	0円	0円
4,000万円	144,000円	72,000円	0円	0円
5,000万円	270,000円	180,000円	90,000円	0円

登録免許税と不動産取得税は、土地寄りか建物寄りかで逆方向に動くため、合計では打ち消し合う部分があります。

火災保険：構造で変わる

木造の一戸建て（H構造）は、コンクリート造のマンション（M構造）より保険料が高くなります。この計算では5年一括でマンション15万円、一戸建て25万円を置いています。差は10万円です。

この計算に入っていない差

• 中古：リフォーム費用、インスペクション（建物状況調査）費用が別途かかることがあります
• 新築一戸建て（注文住宅）：地盤調査・改良費、水道加入金、外構工事費が加わることがあります
• 中古一戸建て：給湯器・水回りの更新が近い場合、入居後すぐの支出になることがあります

諸費用として計上される項目だけで比べると新築マンションが低く出ますが、入居までに必要な総額で見ると順位は変わりうるという点は押さえておく部分です。

まとめ

• 同じ3,000万円でも諸費用は122万円〜242万円と開く
• 差の大半（107万円のうち105.6万円）は仲介手数料の有無
• 分かれ目は新築・中古ではなく売主から直接買うか、仲介が入るか。取引態様欄で確認できる
• 登録免許税は土地の割合が高い一戸建てで高く、不動産取得税は建物の割合が高いマンションで先に発生する
• 新築マンションの修繕積立基金など、諸費用に含まれない支出もある

物件種別を絞りきる前の段階では、同じ予算で種別を変えると総額がどう動くかを見ておくと、候補の広げ方を決めやすくなります。