諸費用ローンを使うと総額はいくら増える？3,000万円の物件で試算

3,000万円の中古マンションを買うとき、諸費用は約229万円かかります。頭金を入れずに買う場合でも、この229万円は原則として現金で必要です。

これを借入でまかなう方法が諸費用ローンです。手元の現金を残せる一方、借入額が増えるぶん返済は増えます。どれくらい増えるのかを数字で確認します。

2つの借り方がある

	諸費用込み住宅ローン	諸費用ローン（別枠）
形	物件価格＋諸費用を1本の住宅ローンで借りる	住宅ローンとは別に組む
金利	住宅ローンと同じ、または＋0.1〜0.2%程度	年2〜4%程度
期間	住宅ローンと同じ（最長35年など）	10年程度が多い
住宅ローン控除	諸費用分は対象外	対象外

最近はネット銀行を中心に、諸費用込みで1本にまとめられる住宅ローンが増えています。金利が住宅ローンと同じなら、別枠で年2〜4%を借りるより利息は少なくなります。

いくら増えるのか

物件価格3,000万円、諸費用229万円、金利0.99%、35年、元利均等返済で比較します。

	諸費用は現金（借入3,000万円）	諸費用込み（借入3,229万円）
毎月返済額	84,546円	91,000円
総返済額	35,509,307円	38,220,088円
うち利息	5,509,307円	5,929,888円

別枠の諸費用ローンだとどうなるか

諸費用229万円を、金利2.5%・10年の別枠ローンで借りた場合です。

	住宅ローンに含める（0.99%・35年）	別枠（2.5%・10年）
毎月返済額（諸費用分）	6,454円	21,590円
返済総額（諸費用分）	2,710,780円	2,590,763円
利息	420,580円	300,563円

金利は別枠のほうが高いのに、利息の総額は別枠のほうが12万円少なくなります。期間が10年と短く、元金が早く減るためです。一方で月々の負担は3倍以上になり、当初10年間は毎月21,590円が住宅ローンに上乗せされます。

金利が上乗せされる場合

諸費用込みで借りると金利が＋0.2%になる金融機関もあります。その場合は物件分にも上乗せがかかるため、影響は諸費用分だけにとどまりません。

	3,000万円・0.99%	3,229万円・1.19%
毎月返済額	84,546円	94,038円
総返済額	35,509,307円	39,495,857円

月々の差は6,454円から9,492円に広がります。「諸費用も借りられます」という条件を見たときは、金利が同じかどうかを確認すると比較が正確になります。

気をつける点

• 住宅ローン控除の対象外：控除の対象は住宅の取得等の対価にあたる部分で、諸費用分は含まれません
• 審査が厳しくなることがある：借入額が増えるため返済負担率が上がります
• 取り扱いがない金融機関もある：フラット35では、融資額は建設費・購入価額の範囲内とされています

使うかどうかの整理

状況	考えられる見方
手元資金が諸費用でほぼ尽きる	引越し費用や当面の生活費が残らない状態は、別のリスクを抱えることになる
教育費・車の買い替えなど近い支出がある	低金利で長期に借りられるなら、手元に現金を置いておく選択肢がある
数年以内に売却の可能性がある	オーバーローンの期間が重なると選択肢が狭まる
現金に余裕があり、総額を抑えたい	現金で払えば利息42万円は発生しない

諸費用を借りること自体の追加コストは、この条件で42万円（35年）です。この額を手元に229万円を残しておくための費用と見て、割に合うかどうかを判断する形になります。手元資金の厚みと今後の支出予定によって答えは変わります。

まとめ

• 諸費用229万円を住宅ローンに含めると、月＋6,454円・総返済＋271万円（うち利息42万円）
• 別枠の諸費用ローン（2.5%・10年）なら利息は30万円と少ないが、月々は21,590円
• 差を作っているのは金利より返済期間
• 諸費用込みで金利が＋0.2%になる場合は、物件分にも上乗せがかかる
• 住宅ローン控除の対象外で、購入直後はオーバーローンの状態になる

判断の前に必要なのは、自分の条件での諸費用の実額です。まず金額を出してから、現金で払うか借りるかを検討すると比較がしやすくなります。