住宅ローンはいくら借りられる？年収別の目安と「借りていい額」の決め方
更新日：2026-09-13
家を探しはじめて最初にぶつかるのが「うちはいくら借りられるんだろう？」という疑問です。結論から言うと、住宅ローンの借入可能額は年収 × 返済負担率から逆算され、そこに金利・返済期間・他の借入が影響します。目安は年収の5〜7倍とされますが、借入可能額は金利と返済期間で大きく変わるため、倍率だけでは判断しにくいのが実際です。
この記事では、年収別の借入可能額の目安、銀行が実際に見ている基準、そして「借りられる額」と「返し続けられる額」の差を数字で整理します。自分の条件で計算したい方は、先にシミュレーターを使ってから読み進めてもらってもかまいません。
年収を入れるだけで、返済負担率25%・30%・35%の借入可能額と、銀行の審査金利で見た上限額が同時に出ます。
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借入可能額は「年収 × 返済負担率」で決まる
金融機関が最初に見るのは返済負担率（返済比率）——年収に占める年間返済額の割合です。多くの銀行が審査基準としているのは30〜35%以内で、フラット35は年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下と明示しています。
つまり、借入可能額はこの順番で決まります。
- 年収 × 返済負担率 ÷ 12 ＝ 月々返せると判断される金額
- そこから他の借入（車・奨学金など）の返済額を引く
- 残った金額を、金利と返済期間で割り戻した元金が借入可能額
年収が同じでも、金利が1%違えば借入可能額は数百万円変わります。「年収の何倍」という目安が当てにならないのはこのためです。
年収別の借入可能額の目安【早見表】
金利1.0%・返済期間35年・他の借入なし・元利均等返済で計算した早見表です。
| 年収 | 25%（ゆとり） | 30%（標準） | 35%（審査上限） | 月々の返済額（30%） |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 約2,214万円 | 約2,657万円 | 約3,100万円 | 約7.5万円 |
| 400万円 | 約2,952万円 | 約3,543万円 | 約4,133万円 | 約10.0万円 |
| 500万円 | 約3,690万円 | 約4,428万円 | 約5,166万円 | 約12.5万円 |
| 600万円 | 約4,428万円 | 約5,314万円 | 約6,199万円 | 約15.0万円 |
| 700万円 | 約5,166万円 | 約6,199万円 | 約7,233万円 | 約17.5万円 |
| 800万円 | 約5,904万円 | 約7,085万円 | 約8,266万円 | 約20.0万円 |
金利・返済期間・他の借入を自分の条件に変えると数字は大きく動きます。借入可能額シミュレーターなら、スライダーを動かすだけで3パターンが同時に更新されます。
「借りられる額」と「返せる額」は別物
早見表の35%の列は、銀行が貸せると判断する上限にあたります。家計にどれだけ余裕を残すかは別の基準になるため、この2つは分けて考える必要があります。
年収500万円で35%まで借りるとどうなるか
年収500万円の手取りはおよそ390万円（月32.5万円）。返済負担率35%は月14.6万円の返済です。手取りに対する割合は約45%になり、ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・教育費が出ていきます。
同じ年収でも25%なら月10.4万円。差は月4.2万円＝年50万円で、これは教育費や修繕費の積立にちょうど消える金額です。
住宅金融支援機構の調査でも、実際の購入者の年収倍率は6〜7倍前後が中心です。早見表で年収の8倍・9倍という数字が出るのは、金利1.0%で計算しているからにすぎません。
銀行は「審査金利3〜4%」で計算している
もうひとつ知っておきたいのが審査金利（ストレス金利）です。銀行は将来の金利上昇に備え、実際に適用する金利ではなく3〜4%程度の高い金利で返済負担率を判定します。
年収500万円・返済負担率35%・35年で比べると
| 計算に使う金利 | 借入可能額 |
|---|---|
| 適用金利1.0%（実際に借りる金利） | 約5,166万円 |
| 審査金利3.0%（銀行の審査基準） | 約3,789万円 |
その差、約1,377万円。「ネットの試算では借りられるはずだったのに、銀行で減額された」という食い違いは、ほとんどがこれが原因です。
当サイトのシミュレーターは、この適用金利ベースと審査金利ベースを同じ画面に並べて表示します。事前審査に行く前に、銀行が出してくる金額の目安を知っておくと計画が崩れません。
審査金利は3.0%が初期値。適用金利と並べて、自分の年収でいくらまで通りそうかを確認できます。
審査金利ベースの上限額を計算してみる →借入可能額を下げてしまう3つの要因
①他のローン（影響がいちばん大きい）
返済負担率は住宅ローン単体ではなく、マイカーローン・奨学金・カードローン・リボ払いなどの返済も合算して判定されます。
年収500万円・返済負担率30%・金利1.0%・35年なら借入可能額は約4,428万円。ここに毎月2万円の車のローンがあるだけで、借入可能額は約3,720万円まで下がります。その差は約700万円です。申し込み前に完済できるものは完済しておくのが有利で、使っていないカードローンの契約枠も解約しておくと安心です。
②勤続年数・雇用形態
返済負担率の条件を満たしていても、勤続年数が短い、契約社員・自営業で収入が安定していないと判断されると、減額されたり否決されたりします。転職直後に組む場合は、勤続1年を超えてから申し込むほうが通りやすくなります。
③頭金と諸費用の勘違い
物件価格のほかに、登記費用・ローン手数料・保証料・火災保険・仲介手数料・不動産取得税などの諸費用が物件価格の5〜10%かかります。3,000万円の物件なら200万円前後です。手元資金をすべて頭金に回すと諸費用が払えなくなるので、「頭金＝自己資金−諸費用−生活防衛資金」で考えてください。
借入可能額を増やしたいときの選択肢と、その代償
| 方法 | 効果 | 注意点 |
|---|---|---|
| 返済期間を延ばす | 年収500万・30%なら35年で約4,428万円 → 40年で約4,944万円 | 総利息が増え、返済が定年後まで残る |
| 収入合算・ペアローン | 世帯年収で計算されるので大きく増える | どちらかの収入が止まったときの返済負担率が大きく上がる |
| 頭金を増やす | 同じ借入額でも月々の負担が軽くなる | 諸費用と生活防衛資金を削らないこと |
| 金利の低いローンを選ぶ | 年収500万・30%・35年なら1.0%と1.5%で約345万円の差 | 変動金利は上昇リスクを織り込んで考える |
いずれも借入可能額を増やす効果はありますが、同時に別のコストやリスクを伴います。返せる額から逆算して物件の予算を決めるという順序で考えると、増やす場合の代償も比較しやすくなります。
自分の借入可能額を1分で出す手順
借入可能額シミュレーターの使い方は3ステップです。
- 年収を入力：税込（源泉徴収票の「支払金額」）。共働きで収入合算するなら世帯の合計額
- 返済期間と金利を調整：適用金利は変動なら1.0〜1.5%台（2026年9月時点）、審査金利は3.0%のままでOK
- 他の借入と頭金を入力：車・奨学金の月返済額と、物件に充てられる自己資金
結果には、返済負担率25%・30%・35%それぞれの借入可能額と月々の返済額、審査金利ベースの上限、年収倍率、購入できる物件価格と諸費用の目安、金利別・返済期間別の比較まで表示されます。
結果を見るときのコツ
よくある質問
Q. 表示された金額を銀行はそのまま貸してくれますか？
いいえ。返済負担率のほかに、勤続年数・雇用形態・過去の延滞履歴・団体信用生命保険の加入可否・物件の担保評価も審査されます。目安として使い、最終的には事前審査で確認してください。
Q. 年収の何倍までなら安全ですか？
一般的な目安は5〜7倍ですが、より正確なのは返済負担率で見ることです。手取り収入の20〜25%以内に月々の返済が収まっていれば、教育費や修繕費が増えても対応しやすくなります。
Q. ボーナス払いを使えばもっと借りられますか？
借入可能額は増えますが、ボーナスは減額・カットされる可能性があります。ボーナス払いなしで組める範囲に抑え、余裕が出た分は繰り上げ返済に回すほうが安全です。
まとめ
- 借入可能額は「年収 × 返済負担率」から逆算される
- 審査基準は返済負担率30〜35%、家計に余裕を残す目安は手取りの20〜25%
- 銀行は審査金利3〜4%で判定するため、実際の提示額は試算より少なくなる
- 他のローンが月2万円あると借入可能額は約700万円下がる
- 物件価格とは別に諸費用が5〜10%必要
「いくらまで借りられるか」と「いくらなら返し続けられるか」は別の数字です。まずは自分の年収で3つの数字を出して、両方を並べてみてください。
年収・返済期間・金利・他の借入を入れるだけ。返済負担率別の借入可能額、審査金利ベースの上限、購入できる物件価格の目安がその場でわかります。
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