住宅ローンが残っている家の離婚処理｜売却か維持か

まず確認すること：アンダーローンかオーバーローンか

住宅ローンが残っている家の離婚処理で最初に確認すべきは、不動産の「時価」とローン残高の関係です。

• アンダーローン：時価 ＞ ローン残高（売却して残債を返済しても手残りが出る状態）
• オーバーローン：時価 ＜ ローン残高（売却しても残債が残る状態）

現在の不動産市況では都市部はアンダーローンのケースが多いですが、郊外・地方では依然としてオーバーローンのケースも存在します。不動産会社に無料査定を依頼するか、国土交通省の「土地総合情報システム」で近隣の売買事例を確認することをおすすめします。

選択肢①：売却して精算する（最もシンプル）

アンダーローンの場合は売却が最もシンプルな解決策です。売却代金でローンを完済し、残った手取りを財産分与として2分の1に分けます。オーバーローンの場合は、残債を夫婦でどう分担するかを先に決める必要があり、任意売却（市場価格より低く売る）を選ぶケースもあります。

選択肢②：どちらかが住み続ける

子どもの学校の都合・引越し費用の問題などから、一方がそのまま住み続けることを希望するケースも多いです。この場合、以下の手続きが必要になります：

• 住宅ローンの名義変更（金融機関の審査が必要）
• 不動産の所有権移転登記
• 出ていく側への代償金の支払い（財産分与相当額）

問題は名義変更が金融機関に認められるかどうかです。ローンを引き継ぐ側に十分な返済能力がないと審査が通らず、名義変更できないケースが多くあります。

ペアローン・連帯債務の場合の複雑さ

ペアローン（夫婦それぞれが債務者になる）や連帯債務・連帯保証のケースでは、離婚しても債務から抜けられないという問題が生じます。相手がローンを滞納した場合、もう一方に請求が来ます。この解消には金融機関の同意が必要で、拒否されるケースも多いため、早期に金融機関・司法書士に相談することが必要です。

費用の目安